월세미납 세입자 내쫒는 방법 알려드립니다

 

월세미납 세입자

이제는 대응할 차례입니다

 

-민사전문 이래경 변호사 칼럼-

 

 

 

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안녕하세요. 법률사무소 트라이원스 이래경 변호사입니다.

 

최근 부동산 시장이 불안정해지면서 월세 미납 세입자가 증가하고 있습니다. 이런 경우 어떻게 대처해야 할지 고민하시는 임대인분들이 많으실 텐데요. 오늘은 월세 미납 세입자를 내보내는 방법과 절차에 대해 알아보겠습니다.

 

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월세 미납 세입자의 법적 정의와 확인 방법

 

주택임대차보호법에 따르면 월세를 2개월 이상 연체한 경우 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 이때 말하는 '연체'란 연속해서 2개월분의 월세를 미납한 것뿐만 아니라, 통산하여 연체한 월세가 2개월분에 달하는 경우도 포함됩니다.

 

만약 월세가 매달 말일에 입금되어야 한다면, 1월과 2월 월세를 미납한 경우 연체 금액이 2개월분에 달하므로 3월 초에 계약해지를 통보할 수 있습니다. 단, 보증금이 남아있는 경우라면 상황이 조금 복잡해집니다. 주택임대차보호법에서는 임차인이 차임을 연체하더라도 그 금액이 일정 한도 이내라면 임대인은 보증금에서 공제할 수 있을 뿐, 곧바로 계약을 해지할 수 없습니다.

 

세입자의 월세 미납 여부를 확인하려면 은행 계좌 이체 내역이나 무통장 입금증 등을 통해 월세 납부 여부를 확인할 수 있습니다. 또는 세입자와 연락하여 직접 확인하거나, 관리비 납부 내역 등을 통해 간접적으로 확인할 수도 있습니다.
 

 

월세 미납에 대한 첫 대응

 

세입자가 월세를 미납한 사실을 알았다면, 가장 먼저 해야 할 일은 세입자와 소통하는 것입니다. 이때 감정적으로 대응하지 않고, 객관적인 사실을 바탕으로 대화를 나누는 것이 중요합니다. 만약 세입자가 경제적인 어려움을 겪고 있다면, 상황을 이해하고 함께 해결책을 모색해 볼 수 있습니다. 하지만 세입자가 의도적으로 월세를 미납하고 있다면, 이는 계약 위반이므로 적절한 조치를 취해야 합니다.

 

첫 번째 대응 단계에서는 세입자에게 경고를 주어야 합니다. 즉, 월세 미납이 지속될 경우 계약이 해지될 수 있으며, 이에 따라 세입자가 불이익을 받을 수 있다는 것을 명확하게 알려주어야 합니다. 이때 서면으로 경고장을 보내는 것이 좋습니다. 경고장에는 미납 금액과 기한, 계약 해지 가능성 등을 명시해야 합니다. 이렇게 하면 세입자도 상황의 심각성을 깨닫고 적극적으로 대처할 가능성이 높아집니다.

 

 

가능한 해결책 모색

 

법적 절차를 시작하기 전에 세입자와 협상을 통해 문제를 해결하는 것이 가장 좋은 방법입니다. 세입자와 대화를 통해 그들의 상황을 이해하고, 서로 받아들일 수 있는 해결책을 모색해 보세요. 협상 시 고려해야 할 몇 가지 요소는 다음과 같습니다.

 

- 일부 금액 납부 허용: 세입자가 일부 금액이라도 납부할 의사가 있다면, 이를 허용하고 나머지 금액에 대한 상환 계획을 협의할 수 있습니다.

 

- 상환 기간 연장: 세입자가 재정적 어려움을 겪고 있다면, 상환 기간을 연장해 주는 것도 고려해 볼 수 있습니다. 단, 이 경우에도 세입자가 약속을 이행할 수 있는 능력과 의지가 있는지 확인해야 합니다.

 

- 보증금 공제: 세입자가 이미 보증금을 납부한 경우, 미납된 월세를 보증금에서 공제할 수 있습니다. 하지만 이 경우에도 보증금이 충분한지 확인해야 합니다. 중요한 점은 세입자와 감정적으로 대립하지 않고, 서로 존중하며 대화를 나누는 것입니다. 세입자의 상황을 이해하고 공감하면서도, 명확한 기준과 원칙을 가지고 협상을 진행해야 합니다. 이러한 협상을 통해 양쪽 모두 만족할 수 있는 해결책을 찾을 수 있을 것입니다.

 

 

미납 월세에 대한 법적 절차 시작하기

 

경고에도 불구하고 세입자가 월세를 계속해서 미납한다면, 법적 절차를 시작해야 합니다. 이는 시간과 비용이 소요되는 과정이지만, 세입자의 미납 행위를 중단시키고 손해를 최소화하기 위해서는 필요한 조치입니다. 먼저, 변호사나 법률 전문가와 상담하여 상황을 검토하고, 적절한 법적 조치를 취하는 것이 좋습니다. 일반적으로 취할 수 있는 법적 조치는 다음과 같습니다.

 

1.내용증명 발송: 월세 미납에 대한 경고와 함께 법적 조치를 취할 수 있다는 내용을 담은 내용증명을 세입자에게 발송합니다. 내용증명은 법적 효력은 없지만, 세입자에게 심리적 압박을 줄 수 있으며, 향후 소송에서 증거로 활용할 수 있습니다.

 

2.지급명령 신청: 세입자의 동의 없이 법원에 지급명령을 신청할 수 있습니다. 지급명령이 확정되면 세입자는 강제로 미납 월세를 지불해야 합니다.

 

3.소송 제기: 세입자가 지급명령에 따르지 않을 경우, 소송을 제기하여 밀린 월세를 받을 수 있습니다. 소송에서 승소하면, 법원은 세입자에게 재산 압류나 강제 집행 등의 조치를 취할 수 있습니다.

이러한 법적 절차는 복잡하고 시간과 비용이 많이 들기 때문에, 신중하게 결정해야 합니다. 세입자와 합의를 시도하거나 중재를 이용하는 것도 좋은 방법입니다.
 

 

 

법원 명령을 통한 강제 퇴거 절차

 

만약 세입자가 지속적으로 월세를 미납하고 협상으로도 해결이 되지 않는다면, 법원 명령을 통해 강제 퇴거 절차를 밟을 수 있습니다. 이 절차는 시간과 비용이 소요되므로, 신중하게 결정해야 합니다. 강제 퇴거 절차는 일반적으로 다음과 같은 단계로 진행됩니다

 

1.법원에 소장 제출: 월세 미납 사실과 강제 퇴거를 원하는 이유를 기재한 소장을 작성하여 해당 지역의 법원에 제출합니다. 이때, 세입자의 주소와 연락처 등의 정보를 정확하게 기재해야 합니다.

 

2.소환장 송달: 법원은 세입자에게 소환장을 송달하여 소송이 제기된 사실을 알리고, 재판 날짜를 통보합니다.

 

3.재판: 재판에서는 원고와 피고가 각각의 주장과 증거를 제시합니다. 법원은 양측의 주장을 검토한 후, 판결을 내립니다.

 

4.강제 퇴거 명령: 법원이 강제 퇴거 명령을 내리면, 집주인은 이를 집행할 수 있습니다. 이 때, 세입자의 물건을 보관하거나 처분하는 등의 조치를 취할 수 있습니다.

 

5.비용 청구: 강제 퇴거 절차에 소요된 비용은 세입자에게 청구할 수 있습니다.

 

강제 퇴거는 법적인 절차이므로, 전문가의 조언을 받는 것이 좋습니다. 변호사나 법률 상담 센터를 찾아 상담을 받아보세요.

 

 

 

퇴거 이후의 재산 보호와 회수

 

세입자가 퇴거한 후에도 여전히 재산상의 문제가 남아있을 수 있습니다. 이러한 문제를 예방하고 해결하기 위해서는 몇 가지 조치를 취해야 합니다.

 

- 재산 조사: 세입자가 퇴거한 후에는 건물 내부와 외부를 꼼꼼히 조사하여 손상이나 도난당한 물건이 있는지 확인해야 합니다. 만약 손상이나 도난당한 물건이 있다면, 사진을 찍어두고 증거를 수집해야 합니다.

 

- 보증금 반환: 보증금은 세입자가 월세를 미납하거나 건물에 손상을 입히는 경우를 대비하여 미리 받아두는 금액입니다. 세입자가 퇴거한 후에는 보증금에서 미납된 월세와 손상된 물건에 대한 수리비를 공제하고 남은 금액을 반환해야 합니다. 단, 보증금에서 공제할 수 있는 금액은 법적으로 제한되어 있으므로, 이를 준수해야 합니다.

 

- 손해배상 청구: 세입자가 건물에 손상을 입히거나 도난을 저지른 경우에는 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이 경우, 세입자에게 손해배상을 청구하는 내용증명을 보내고, 합의가 이루어지지 않을 경우에는 소송을 제기할 수 있습니다.

 

이러한 조치를 취하면 퇴거 이후의 재산을 보호하고 손실을 최소화할 수 있습니다. 그러나 상황에 따라 추가적인 조치가 필요할 수도 있으므로, 전문가의 조언을 받는 것이 좋습니다.

 

 

월세 미납 문제 예방을 위한 임대 계약서 작성 팁

 

세입자와의 월세 미납 문제는 집주인에게 큰 골칫거리 입니다. 이러한 문제를 예방하기 위해서는 임대 계약서를 작성할 때 몇 가지 주의사항과 팁을 고려해야 합니다.

 

▶월세 금액과 지불 일정 명시

계약서에는 월세 금액과 지불 일정을 명확하게 명시해야 합니다. 매월 며칠에 얼마를 지불해야 하는지 분명히 정하고, 이를 어겼을 경우의 조치에 대해서도 언급해야 합니다.

 

▶보증금 설정

보증금은 세입자가 월세를 미납하거나 기타 손해를 입히는 경우를 대비한 안전장치입니다. 일반적으로 월세의 1~2개월치 정도를 보증금으로 설정하는데, 상황에 따라 조정할 수 있습니다. 다만, 보증금이 충분하지 않다고 판단되면 추가적인 담보나 보험 가입을 요구하는 것도 고려해 볼 만합니다.

 

▶연체료 규정

세입자가 월세를 연체할 경우 부과되는 연체료 규정을 명확히 해야 합니다. 연체료율과 부과 방식을 미리 정하고, 이를 계약서에 명시하는 것이 좋습니다.

 

▶퇴거 규정

세입자가 월세를 지속적으로 미납하거나 기타 계약 위반 행위를 할 경우, 언제든지 퇴거를 요구할 수 있는 규정을 만들어야 합니다. 이때 절차와 비용 등에 대해 상세히 안내해야 합니다.

이러한 세부 사항들을 꼼꼼히 검토하고 협의하여 계약서를 작성하면, 월세 미납 문제를 예방하고 안정적인 임대 관리를 할 수 있습니다.

 

월세 미납 세입자 때문에 고민하시는 임대인분들께서는 적극적으로 대처하셔야 합니다.

우선, 월세가 2개월 이상 연체되면 내용증명을 통해 계약해지를 통보하시고, 명도소송을 진행하실 수 있습니다. 그리고, 보증금이 남아있는 경우에는 이를 활용하여 문제를 해결하는 것도 가능합니다. 단, 법적인 절차를 따라야 하며 보다 확실하게 처리하기 위해서는 법률전문가의 조언을 받아보시는 것을 추천 드립니다.